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胡偉良│理財周刊950期 2018-11-09

未來炒房將終結 但要人人買得起房也不現實

有不少人感嘆自己的薪資永遠趕不上房價的漲幅,特別是一些年輕又有購屋剛需的人!不買房吧,女朋友會覺得你沒有結婚的誠意,老婆也會嫌棄你沒出息、不夠積極。

在今天的兩岸,二十來歲的年輕人紛紛擠進買房隊伍,不惜做「房奴」也要買間房子。年輕人如果要結婚了,雙方父母和長輩一起湊出新人的自備款,大陸就有名人說:「一個房子要掏空三代人的財富」,其中一代還要在未來幾十年為銀行打工。台灣的情況也有多少相似之處。

而在西方世界,老外年輕人啃老的少,但是若不降低現有自由生活的水平,他們要買房也一樣很難,不少國外朋友都感歎稱華人真有錢,房價那麼高還能買得起房,不過他們不知道華人買房其實常是集眾親人之力(夫妻及雙方父母的錢包)一起買的!

筆者認為,在目前房市下修之際,現在的房價已逐漸恢復理性,大漲的可能性非常小!何況隨著租賃市場的逐漸發展與興起,將進一步解決大部分人買房難的問題!畢竟台北市房價那麼高,要人人買得起是不可能的!

房子還會漲嗎?投資房產穩賺不賠的神話會被打破嗎?

對於很多唱衰房產泡沫會破的專家學者,早已經被過去房市的火熱打了不少耳光,在大多數老百姓眼裡,「做什麼都不如炒房賺錢來得快」已經成為當下的共識。但現在呈現下跌的房價還會持續下修嗎?這個問題已經成為很多買房者的難題了。

首先,按照市場供求關係來看,房子的價格再漲的機率不大。

但是,通貨膨脹已使錢的實際購買力降低,房產作為國人主要的投資對象,大量熱錢不斷流入房地產市場,只要房價跌到這些熱錢出手的甜蜜點,他們就會立刻出手購買,所以一些危言聳聽的言論,宣稱房地產市場泡沫破滅是沒有科學依據的。

但我國房地產市場在二○○三年以來漲幅過快是不爭的事實,當房地產價格漲幅超過收入漲幅,就會造成消費透支,使人們的大半輩子淪為房奴。

以後買房只能保值!

在筆者看來,房價上漲是房市的大趨勢(另詳筆者未來房價的走向一文),但這並不意味著房價會出現大幅度的上漲,這種上漲只會是以小幅度平穩的速度小漲,實價登錄及房地合一稅制已經讓炒房者難以再靠炒房快速獲利。

除了政策抑制了房價的炒作外,其他諸如貨幣、供應、人口等因素也同樣的抑制了房價上漲的速度。房價走勢長期看所得及人口,台灣人口開始出現負增長的跡象十分明顯,這就意味著在未來房價不可能出現大幅度的上漲。而短期來看,在供求方面隨著租房市場的完善,未來會有越來越多的人選擇租房住,這也不會支撐房價再出現大幅度的上漲。

在眾多限制因素的影響下,未來就算房價不會再有大幅上漲,但買房再也不可能像以前那樣出現一夜暴富的可能性,以後買房最多的是為了實現財富的保值,如果還想著買房大賺這樣的心態買房的話,結果一定會讓你大失所望的。

未來房價將趨於兩極化,合規建築物仍有上漲空間,但老舊建築物房價將江河日下

雖然未來房價大漲的可能性已經不大,但是只要買對標的物,房價升值的幅度還是很容易跑贏通貨膨脹率的,畢竟台灣房子的平均屋齡太高了,結構上也不安全(目前全台有八二%的建築物都是九二一地震以前根據舊法規設計、施工的,這些建築物的安全性多少都存有疑慮),光是這些老舊建築物的更新需求,就足以支撐這些合規(範)的建築物的房價保持不墜,甚至不乏逆勢上漲的空間。反之,老舊建築物因無人問津,其房價之衰敗勢將無可避免。

以上資料由司貝斯特不動產投資顧問有限公司整理提供

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