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莊孟翰│理財周刊950期 2018-11-09

對社會住宅競選政見的建議

Q年底選戰倒數,平面媒體做了民調,找出民眾最關心哪項房市政策,並將問題交由各縣市首長候選人回答,根據調查結果依序排名,分別為高房價、稅賦、居住安全、都更、租屋、社會宅等問題,當中又以高房價占六三%比率最高,顯示出,即便房價下跌已普遍超過二成,一般民眾依舊對高房價耿耿於懷。

其次,雖然各候選人都聚焦於社會住宅,惟看法分歧又不夠具體。

因此想請教莊教授,針對上述所面臨的房市問題,應該如何在政策上通盤考量?


A:台灣長久以來一直存在高房價問題,從三個數字就能看出端倪,依全球房地產指南(Global Property Guide)最近公布數據,台北市房價租金比為四十九倍,亦即投資四十九年才能還本,僅次於伊斯坦堡五十二倍與維也納五十一倍,位居全球第三。

另外,二.○六%的租金報酬率,略高於維也納一.九六%與伊斯坦堡一.九三%,係全球倒數第三,此外,二○一六年一月一日實施高達四五%的房地合一稅邊際稅率,則是全球最高,這也正是為什麼多年來台北市一直被評為不具投資價值的城市。

抑制房價 提高稅賦 一刀兩刃

─台北市八年五萬戶社會住宅注定跳票

一直以來台灣房市受上述三個數字的影響很大,並且環環相扣,為抑制高房價,政府的做法是提高稅賦,但一刀兩刃,過於急躁的稅制五箭齊發,也讓台灣房市急劇陷入低迷,原先提高持有稅的用意,是希望可以藉此抑制投機,兼以釋出空屋,但實際效果不好。

其次,提高稅賦應當緩和漸進,除應考慮區位、戶數、面積等各相關因素,尤其是第一戶自住的權益,例如四十坪以下的房子,是否不要課徵太高的稅賦。

前行政院長陳沖甚至提到「自用住宅應該免稅」的構想,並表示,「樹上都沒果實,政府還要強摘嗎?」顯示出過高的稅賦,很容易造成交易減緩而連帶影響稅收,雖然大幅提高稅賦已達到抑制房價目的,但對於空屋釋出助益不大,此可由內政部營建署所公布,六直轄市自一○七年一月試辦以來,截至十月二十三日,累計媒合僅一千九百零八戶,其中台北市媒合數量四百七十戶最多,其次為新北市三百六十九戶,此一數字距內政部原先規劃八年八萬戶,平均每年一萬戶的目標差距甚大。雖然台北市政府認為目前包租代管兩萬兩千五百元上限,對房東的誘因不大,希望中央可以上調到三萬元,惟若就台北市三萬元以下租屋市場仍處於需求大於供給狀態,包租代管吸引力何在?試想房東自行出租或委由房仲業代勞即可,又何必擔心租不出去,更何況政府又沒有宣布租稅特赦條款。

因此,如再就台北市八年五萬戶社會住宅的政策加以檢視,根據內政部營建署所公布截至十月十九日之資料顯示,新完工一千一百七十戶加上興建中五千六百零四戶計六千七百七十四戶,如再加上規畫中六千六百三十二戶,合計一萬三千四百零六戶(詳請參閱表一、表二),由此可知,在建地難覓情況下,必然提早跳票無疑!

高房價因應策略,香港怎麼做?

─額外印花稅,彈性運用

高房價不僅是台灣獨有的問題,鄰近的香港近年房價也不斷飆漲,導致近二十萬弱勢族群蝸居惡劣環境的籠屋、劏房,其中緣由又與一九九七年回歸中國之後大量移民息息相關,依此經驗,今後制定新移民政策時,務必格外謹慎。按香港政府為抑制不斷飆漲的房價,根據近期所公布的「住宅空置稅」辦法,擬對私人住宅十二個月內有六個月未作居住或出租用途,就視為空置住宅,每年徵收相當於樓價五%的「額外差餉」。

另外,香港政府亦曾於二○一○年公布額外印花稅(Special Stamp Duty, SSD),規定二○一○年十一月二十日或以後取得住宅物業,如在六個月內出售,稅率為一五%,超過六個月到十二個月為一○%,超過十二個月到二十四個月為五%。因此,在當前政府積極改善投資環境同時,更應兼顧房價之穩定,至於提高稅賦議題則應審慎評估。

社會住宅應以「興辦」為主,因地制宜

─「包租代管」缺口應以「租金補貼」填補

在高房價時空背景下,政府擬以興辦社會住宅實現居住正義,但在少子化、高齡化趨勢下,亦應兼顧當前大量空屋,俾免全國各地大興土木,徒增更多空屋;至於興建部分則應側重於雙北市,除要事先做好調查之外,更應以緩和漸進方式推動為宜。

其次,桃園以南空屋量大,不僅房價較低,租金也較低,應側重租金補貼與購屋貸款利息補貼,不必急於大量興建。
另外,捷運共構宅分回部分應全數供作社會住宅或中繼住宅使用,並利用學校預定地開發兼顧學校、社會住宅、老人住宅、停車場等多功能用途之都市再生規畫構想,日本東京「戶越台老人住宅」多功能開發案可供參考。


應以廣義、多元角度推動社會住宅

─東京都豐島區池袋車站附近都更開發案


二○○四年,日本東京都豐島區池袋車站周邊,即不斷透過都更持續改善生活環境,例如原坐落於轄區中心位置的區公所辦公廳也因為年代久遠、建物老舊必須進行重建,但因財政窘困而選擇結合民間企業共同開發,除廢除日出小學之外,更積極整合周圍老舊建物,於二○○四年成立事業更新協議會,並於二○一五年完工。

更新後的建築為地上四十九層、地下三層,共四十二層的建物,當中規劃地上一、二層提供店鋪、事務所使用,部分一層及三至九層樓為豐島區公所辦公廳舍,十層為免震設施,十一至四十九層總計規劃四三二戶公共住宅,更新建築物地下兩層,配置有連結有樂町線東池袋站的地下通道,不僅大幅改善居住環境與交通動線,更提供大量公共住宅,可謂一舉數得。
最近中美貿易戰迫使台商回流,政府更應趁此機會,鼓勵地主與企業合作,主動提出興建計畫,例如當年六萬一坪的勞工住宅模式亦可加以改良,另亦可免除日後管理維護所衍生之保固問題,管理維護則交由社區管理委員會自行處理。另外,在台南及台中也都有相關成功案例足供參考。

因此,如能以廣義、多元的觀念為藍本,再結合企業興建勞工住宅,政府不但可以不用出資,又可以解決社會住宅問題。目前新北市與桃園市就有許多工業用地環繞著機場捷運沿線,正可藉此機會將其活化,建構「立體化」的科技園區,除可滿足在地就業需求,也能藉容積獎勵回饋方式一併解決社會住宅問題。

三路分進 達標不難

─興建、包租代管與租金補貼並行互補


政府原先預期在八年內興辦二十萬戶,當中十二萬戶由政府直接興建,八萬戶則由包租代管補足,但根據統計,截至今年十月二十三日為止,包租代管僅媒合四七○戶,即便媒合件數已是全國第一,但距離所設定目標依舊相距甚遠,原因在於台北市的房租還在緩漲,甚至出現「蟻居」的現象,如以社會住宅限制租金只能設定在兩萬兩千五百元上限,目前市場上好租的房子仍有不少租金高達三至四萬元者,在這樣的前提下,房東大都會選擇自行招租,很少願意降低租金配合包租代管。

此外,倘若配合政府執行包租代管,過去未如實申報租賃所得的房東,還得依規定連補帶罰,也因此願意配合的房東不多,這也正是現階段包租代管普遍面臨的困境;在當前推動不易情況下,建議暫以「租金補貼」方式填補缺口,亦即除「興建」與「包租代管」之外,再加上「租金補貼」,三種方式並行,才有可能達成預期之政策目標。 

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