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鏡週刊 2020-10-16

【鏡評】掌握房地產的鈔前部署行情-

台灣全島陷入猛爆性的房地產熱潮,剛剛公布的9月建物買賣移轉棟數統計,六都在9月過戶的房產共有24,356棟,年增率高達36%,相較於8月更大增了12%!上一波曾在2014年創下全年房屋移轉32萬棟的紀錄,今年可能再創新高。

今年房地產熱潮來得又急又猛,而且是「全島遍地開花」,前3季土地交易金額達2,273億元,年增11%,已經創下歷史新高;另外因為台商回流設廠,工業土地與廠房極為搶手,到8月底成交金額達940億元,比去年同期大增61%,也即將創下歷史新高。

圍繞在科學園區週邊的房市,不論是台南、彰化、桃園、新北市,都因為工廠與工程師的進駐而熱鬧滾滾,南科旁邊的善化區房價一年漲14%,每坪均價升至18萬元,鄰近彰濱的鹿港平均單價逼近20萬元(均為實價登錄統計);更有趣的是清華大學安富金融工程研究中心編製的房價指數,發現屏東縣房價在過去五年累計漲幅高達34.6%,嘉義及雲林分別以23.6%、22%排名第2、3名。

連國境之南的房產交易都熱騰騰,台灣期盼甚久的城鄉均衡發展,有了令人驚喜的成果。一位35歲的工程師,夫婦2人的年薪2百萬元,買一坪20萬元、連裝潢與車位總價1,200萬元的新房子,負擔合理;屏東、嘉義、雲林的房子漲價,也讓中南部的朋友們心理平衡些,不再望著台北信義區高不可攀的房價罵政府。房價是就業、教育、醫療、消費與交通等生活品質的綜合表現,今年遍地開花的熱潮,是多年來城鄉均衡發展政策的果實,可以正面看待。

不過,還是要提醒大家,這波房地產漲勢有「低價補漲」的特性,而且市場供應量很大,估計漲幅有限。特別是那些50歲以上的退休族,在人生下半場恐怕不宜再參加房地產的投資炒作,道理也很簡單,60歲的退休族買房,再背30年房貸到90歲,姑且不論銀行願不願意借錢,光是想著千萬元起跳的負債,就對健康有害了。

台北等都會區的豪宅雖然不至於再跌,但是漲幅也有限。政府的危老與都更政策發酵,都會區的老屋改建案數大增,每一棟都是豪宅規格,短期因為拆遷會創造住屋需求,5年後豪宅供應量至少倍增;加上戰後嬰兒潮的長輩往生人數年年上揚,賣掉房產換現金是子女繼承分配的最佳選項,豪宅的供應量龐大,這些價格已達國際水準的豪宅,除非有香港等新的外來買盤,要再大漲並不容易。

這波地產行情本質是經濟結構成功轉型的果實,坐享增值當然很開心,但是投資炒房的利潤恐怕有限,光看低利率與熱錢想要進場投資的朋友,慎入。

以上資料由司貝斯特不動產投資顧問有限公司整理提供

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